Covid-19 e la gestione degli affitti di immobili ad uso commerciale

02 aprile 2020

A cura dell’Avv. Renato Migliore

Oggetto: Sospensione dell’affitto di immobili ad uso commerciale in tempi di Covid19: riflessione giuridico-pratica.

I provvedimenti ministeriali e governativi che si sono susseguiti (e che si stanno susseguendo) durante l’emergenza determinata dalla pandemia da Covid19 (tra i quali troneggia il cd. “Decreto Cura Italia”) hanno, tra l’altro, obbligato la chiusura di numerosissime attività commerciali, la cui apertura non è stata ritenuta “necessaria” al fine di andare incontro alle esigenze primarie dei cittadini italiani.

Ciò ha determinato l’immediato azzeramento dei ricavi commerciali dei negozi obbligati alla chiusura, i quali, però, debbono comunque affrontare dei costi fissi, tra i quali emerge soprattutto il pagamento dell’eventuale canone di locazione.

Pertanto è chiaro come uno dei quesiti principali posti ai consulenti riguardi proprio la possibilità, o meno, da parte dei conduttori, di autosospendere/ridurre il canone di locazione del mese di marzo 2020 (e, con tutta probabilità, di aprile 2020).

Il dato da cui partire per affrontare una tematica del genere è sempre normativo.

Il codice civile, difatti, agli artt. 1463, 1464 e 1467 c.c. disciplina, rispettivamente, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione (sia totale che parziale) e l’eccessiva onerosità sopravvenuta di un’obbligazione contrattuale: nel nostro caso il pagamento del canone.

Ad un primo sguardo potrebbero sembrare norme totalmente afferenti al caso che ci occupa.

Non ricavando, in sostanza, più nulla dalla propria attività commerciale, il conduttore potrebbe invocare l’impossibilità oggettiva di non poter più adempiere a causa di un provvedimento dell’Autorità Pubblica.

Osservando, però, la disposizione delle norme richiamate all’interno del Codice Civile, si nota immediatamente che quelle da noi richiamate si trovano nel Capo rubricato “Della risoluzione del contratto” (Titolo II, Capo XIV) e, quindi, si può rilevare che, a loro tempo, sono state pensate dal legislatore esclusivamente per addivenire ad una risoluzione del contratto (la fine dei rapporti fra le parti) e non alla sospensione temporanea delle obbligazioni assunte.

Potremmo aggiungere, inoltre, che lo stesso Decreto Cura Italia, all’art. 65, comma 1, ha previsto “un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.

Se il legislatore avesse paventato l’ipotesi di una sospensione del canone di locazione, non avrebbe, certamente, inserito una norma del genere ove si agevola fiscalmente il conduttore che affronta il pagamento del canone nel mese di marzo 2020.

Dal punto di vista strettamente giuridico, quindi, tutto farebbe propendere per un vulnus dell’ordinamento, che potrebbe essere risolto solo ed esclusivamente inserendo nelle future pattuizioni apposite clausole che disciplinino la sospensione/riduzione del canone nel caso di emergenze sanitarie, provvedimenti dell’Autorità Pubblica, calamità naturali et similia.

Le istanze dei conduttori, quindi, possono essere, a parere di chi scrive, portate innanzi solo attraverso una negoziazione professionale dei contratti attuali, ove si invita il locatore (il quale ha certamente un interesse commerciale alla prosecuzione del rapporto) all’accettazione di condizioni contrattuali più flessibili e relazionate all’emergenza sanitaria (ed economica) che i conduttori stanno inevitabilmente vivendo.

Archivio news

 

News dello studio

apr8

08/04/2020

INPS: le novità sul PIN per l'accesso ai servizi web

DECRETO CURA ITALIA: PIÙ SEMPLICE L’ATTRIBUZIONE DEL PIN INPS PER L’ACCESSO AI SERVIZI WEB. a cura del dott. Francesco Passaretti Il decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 (cosiddetto

apr7

07/04/2020

Mobilità sociale e sanzioni al tempo del Coronavirus

A cura dell’Avv. Gianluca Bencivenga Oggetto: Covid-19, la sanzione penale Il Decreto Legge n.19 del 25 marzo 2020 ha finalmente messo un punto fermo in ordine alle sanzioni da applicarsi alle

apr2

02/04/2020

Covid-19 e la gestione degli affitti di immobili ad uso commerciale

A cura dell’Avv. Renato Migliore Oggetto: Sospensione dell’affitto di immobili ad uso commerciale in tempi di Covid19: riflessione giuridico-pratica. I provvedimenti ministeriali e governativi